Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Comme toujours nos politiques sont dans l'effet d'annonce plus que dans le réflexion et la préparation d'une procédure nouvelle. En l'occurrence, le DPE, qui a fait l'objet d'un arrêté le 17 mai 2007 fixant le contenu et les modalités d'établissement de ce diagnostic, apporte-t-il un progrès réel ?

Car en quoi ce document est-il utile aux futurs locataires ? La consommation énergétique ne dépend pas que du logement. Chaque habitant n’a t-il pas ses habitudes propres ? L’un éclairera toutes les pièces tandis qu’un autre éteindra la lumière derrière lui, dès qu'il quitte une pièce. Ici, l'occupant travaille chez lui et utilise machines et éclairage toute la journée. Là, le locataire ne rentre que tard le soir, voire il est fréquemment en déplacement. Telle personne fera tourner la machine à laver plusieurs fois par semaine, tandis qu'une autre se contentera d’en faire une. Les logements sont diversement équipés en électro-ménager : téléviseur grand écran énergivore, sèche-linge, ... Il y a de plus, de grandes différences entre les foyers. Un appartement de 100 m2 peut héberger une famille avec enfants tout autant qu’un cadre supérieur vivant seul.

Seul le côté technique sur la capacité d’un logement à retenir la chaleur serait intéressant. Les matériaux de construction comptent beaucoup dans la course à la chaleur. Ainsi, certains « appartements-passoire » se refroidiront aussitôt le chauffage éteint. La température tombera très vite et il faudra plus de 24 heures – et une consommation d'énergie importante – pour que l’appartement atteigne à nouveau une température confortable. Des doubles vitrages peuvent améliorer le confort, mais si les murs sont minces, ils ne seront pas très performants.

C’est pourquoi, pour le futur locataire, le Diagnostic de performance énergétique établi à partir des consommations de son prédécesseur ne peut être qu’une information subjective. Car c’est le bâti qui conditionne la performance énergétique. Or, le locataire ne peut rebâtir l’immeuble, ni prétendre à le faire rebâtir !

Mais quelle est la définition du DPE et comment peut-on l’obtenir ?

Le diagnostic de performance énergétique^[1] (DPE), obligatoire depuis le 1er juillet 2007, est avant tout un document informatif sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude) du logement, sur les consommations d'énergie et l'estimation des dépenses due à ces consommations. Plus exactement, il informe de :

• la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation du bâtiment ou de la partie du bâtiment,
• la classification du logement en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique du logement.

Ces données sont traduites par deux étiquettes indiquant :

• la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures). Les graduations vont de A à G, de "logement économe" à "logement énergivore".
• l'impact de ces consommations sur l'effet de serre. Les graduations vont de "logement à faible émission de GES"^[2] à "logement à forte émission de GES".

Ce bilan énergétique doit être réalisé par un spécialiste qui effectuera les estimations selon une méthode officielle (3CL)^[3] ou sur la base des consommations constatées sur trois années. Il sera estimé selon le type de logement, c’est à dire :

• Pour les maisons individuelles, sur la base de la consommation réelle (relevés des compteurs, factures,...)
  Aberration à connaître : les inserts de cheminée ne sont considérés que comme un chauffage d'appoint et ne sont pas pris en compte ; alors qu'en réalité un insert bien installé est un moyen de chauffage non négligeable permettant de chauffer un volume important pour un coût modique (chauffage au bois).
• Pour les logements en copropriété, sur la quantité annuelle d'énergie utilisée par la copropriété, la quote-part du lot et sur les installations collectives (type de chaudière, contrat d'entretien...).

Obligatoire ou non ?

Le DPE est obligatoire et doit être annexé au bail pour tous les biens, neufs et anciens, destinés à la location vide, meublée et saisonnière.

Le DPE n’est pas obligatoire lors de la tacite reconduction d’un bail, d’une cession, d’un échange ou d’une sous-location.

Cette formalité, valable 10 ans, peut être effectuée par des entreprises de services énergétiques, des bureaux d'études, des bureaux de contrôle et des centres techniques. Les prestataires doivent être certifiés.

Pour plus d'information :

http://www.logement.gouv.fr (Votre recherche / option "Par thème" : diagnostics immobiliers)

Ademe : par téléphone : 0810 060 050 (n° Azur) ou sur le site http://www2.ademe.fr/ (Domaines d'interventions / Bâtiment / Approches détaillées / Aides à la décision / Vendre ou louer)

Conclusion

Ayant pris connaissance de cette nouvelle difficulté, que vient-il à l’esprit d’un propriétaire désirant louer son bien ?

• La législation est arrivée à une accumulation d’obligations qui rendent la location décourageante.
• Lorsque les propriétaires mettent le doigt dans l’engrenage, certains renoncent et ce sont autant d’appartements indisponibles ; d’autres, qui mettent de la bonne volonté vont en pâtir par les difficultés et le coût à mettre le DPE en place.

A quoi pense le consommateur ?

• Qu’il ne pourra rien y changer, à moins de :
• réhabiliter ce bâtiment (ou la partie du bâtiment louée) en faisant des travaux d'isolation (murs, vitrages, toiture),
• changer les équipements de chauffage,
• faire appel à des sources d'énergie renouvelable (panneaux solaire, etc.)
• Que sa meilleure option reste, avant tout, celle de choisir un appartement ou une maison sur son mode de chauffage. Le chauffage est-il collectif ou individuel ? S’il est individuel, est-ce un chauffage électrique ou à gaz ? Ah, le bon vieux temps !

Prochaine chronique immobilière : Le diagnostic gaz 15 mars 2008

© copyright Claire de Circourt

[1] article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation
[2] gaz à effet de serre
[3] méthode de calcul des "consommations conventionnelles dans les logements"